O morador está dentro do próprio apartamento. Fecha a porta do banheiro, acende um cigarro e acredita que aquilo diz respeito apenas à sua vida particular. Alguns minutos depois, porém, moradores de outros andares começam a sentir cheiro de cigarro em seus próprios banheiros.
Situações como essa colocam o síndico diante de uma questão delicada: até onde vai o direito do morador de fumar dentro da própria unidade e quando começa o direito dos vizinhos de não receber aquela fumaça?
O ponto central é até onde sua fumaça está chegando.
Fumar dentro do apartamento é proibido?
Não existe uma proibição geral que impeça uma pessoa de fumar dentro de sua residência apenas pelo fato de morar em condomínio.
A legislação antifumo estabelece restrições para recintos coletivos fechados, alcançando áreas comuns fechadas do condomínio, mas isso não significa automaticamente uma proibição geral dentro de cada unidade residencial privativa.
Entretanto, o direito de utilizar o apartamento não é ilimitado.
O artigo 1.277 do Código Civil assegura ao proprietário ou possuidor o direito de fazer cessar interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
Já o artigo 1.336, IV, determina que o condômino não utilize sua unidade de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais.
Quando o problema entra pela janela
Em apartamentos com ventilação natural, a situação é relativamente fácil de visualizar. O morador fuma no banheiro ou próximo a uma janela e a corrente de ar leva a fumaça para apartamentos superiores ou vizinhos.
Nesses casos, não basta analisar apenas o local onde a pessoa estava fumando. É necessário observar a frequência e o impacto provocado nas demais unidades.
E quando o banheiro não possui janela?
Alguns edifícios utilizam sistemas de ventilação mecânica nos banheiros. Uma ventoinha retira o ar do ambiente e o direciona para um duto ou sistema de exaustão que percorre diferentes pavimentos.
Quando várias unidades estão relacionadas à mesma prumada, problemas de fluxo, pressão, vedação ou retorno de ar podem contribuir para que odores sejam percebidos em outros apartamentos.
Nesse cenário, o síndico não deveria partir imediatamente da conclusão de que todo o problema decorre exclusivamente do comportamento do fumante. O sistema de exaustão do edifício também precisa ser verificado.
O caso do cigarro que percorria a prumada
Imagine um condomínio em que nenhum dos banheiros possui janela. Cada banheiro conta com uma pequena ventoinha ligada a um sistema de exaustão que percorre verticalmente os apartamentos.
Um dos moradores tinha o hábito de fumar diariamente no banheiro. Pouco tempo depois, vizinhos de outros andares começaram a perceber cheiro de cigarro saindo justamente pelas grelhas de ventilação.
As reclamações tornaram-se frequentes. Alguns moradores relatavam precisar fechar a porta do banheiro para evitar que o odor se espalhasse pela residência.
Procurado pela administração, o fumante respondeu: "Estou fumando dentro do meu apartamento. Tenho direito."
A primeira parte da afirmação estava correta: ele realmente estava dentro de sua unidade. Mas isso não resolve a segunda parte da questão: o exercício desse direito pode produzir interferência prejudicial nas unidades vizinhas?
Antes da multa, descubra o que está acontecendo
O primeiro passo do síndico deve ser transformar reclamações informais em informações verificáveis.
- Registre as reclamações. Unidade atingida, data, horário, frequência e local onde o odor é percebido ajudam a identificar um padrão.
- Verifique se existem vários apartamentos afetados. Reclamações independentes e coincidentes fortalecem a identificação da origem e da recorrência.
- Inspecione o sistema de exaustão. Em banheiros ligados à mesma prumada, vale solicitar avaliação técnica sobre fluxo, vedação, válvulas antirretorno, manutenção e funcionamento das ventoinhas.
- Consulte a convenção e o regimento interno. É necessário verificar quais regras tratam de salubridade, perturbação, uso das unidades e aplicação de penalidades.
- Comunique formalmente o morador. Explique que a discussão não pretende controlar hábitos dentro da residência, mas impedir que seus efeitos atinjam repetidamente terceiros.
O síndico pode simplesmente proibir o morador de fumar?
Uma ordem genérica dizendo que determinado morador está proibido de fumar dentro de sua residência merece cautela.
Há decisões judiciais reconhecendo que fumar no interior da unidade, isoladamente, é uma atividade lícita. O problema jurídico aparece quando existe prova de que essa conduta ultrapassa os limites da unidade e prejudica os demais.
Por isso, uma abordagem mais segura é concentrar a atuação no resultado prejudicial da conduta: a propagação recorrente da fumaça para outros apartamentos.
E pode aplicar multa?
Dependendo das circunstâncias, pode haver fundamento para advertência e posterior aplicação de multa, especialmente quando a interferência estiver documentada, for reiterada, o morador tiver sido previamente comunicado e houver suporte na convenção, regimento e legislação aplicável.
O artigo 1.336, IV, do Código Civil é relevante porque estabelece expressamente o dever de não utilizar a unidade de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais.
Há decisões judiciais que já reconheceram a validade de sanções condominiais em situações nas quais a fumaça produzida em unidade privativa alcançava apartamentos vizinhos e o problema persistia mesmo após reclamações e advertências.
Há decisões diferentes, e isso importa
A jurisprudência mostra por que cada situação precisa ser analisada com cuidado.
Em fevereiro de 2025, o Tribunal de Justiça de São Paulo, no julgamento da Apelação nº 1020836-89.2023.8.26.0577, manteve advertências e multas relacionadas ao consumo reiterado de cigarro em sacada quando o comportamento atingia outros moradores.
Por outro lado, existem decisões afastando penalidades quando o condomínio não demonstra adequadamente que o simples ato de fumar dentro da residência configurou a infração utilizada para justificar a multa.
Essa diferença reforça uma orientação prática: o síndico deve documentar o impacto causado aos demais moradores, e não apenas tentar provar que determinada pessoa fuma.
E se o problema for também da exaustão?
Aqui surge um detalhe importante no exemplo dos banheiros sem janela.
Se uma avaliação técnica identificar retorno de ar, falhas de vedação ou deficiência no sistema coletivo, o condomínio também deverá analisar medidas corretivas.
Dependendo do projeto, podem ser avaliados tecnicamente limpeza dos dutos, regulagem do sistema, correções de vedação ou dispositivos que reduzam o retorno de ar entre unidades.
A solução, portanto, pode exigir duas frentes: corrigir eventual problema técnico e interromper a conduta que continua lançando fumaça na prumada.
Mas fumaça, odor e ruído não reconhecem a porta da unidade como fronteira.
Qual seria uma sequência prudente para o síndico?
Em uma situação recorrente, uma atuação gradual tende a ser mais defensável: registrar as reclamações, identificar a origem, verificar tecnicamente a exaustão, consultar as normas internas, conversar com o morador, formalizar uma orientação e, se a interferência continuar, avaliar advertência e penalidade conforme as regras aplicáveis.
Quando houver disputa sobre a origem da fumaça, dúvidas sobre a validade da penalidade ou possibilidade de judicialização, é recomendável que o condomínio procure orientação jurídica antes de aplicar sanções mais severas.
O objetivo não deveria ser discutir se alguém é ou não fumante. A questão para a gestão condominial é muito mais objetiva: o comportamento dentro de uma unidade está afetando repetidamente a saúde, a salubridade ou o sossego das demais?
Quando a resposta é positiva e isso pode ser demonstrado, a frase "estou dentro do meu apartamento" deixa de ser suficiente para encerrar a discussão.
Este conteúdo possui caráter informativo e apresenta regras gerais. A convenção, o regimento interno, as características do sistema de ventilação e as provas existentes em cada caso podem alterar a análise. Antes da aplicação de penalidades em situações controvertidas, recomenda-se orientação jurídica especializada.
