Encontrar um apartamento interessante é apenas uma das decisões envolvidas na compra de um imóvel. Antes disso, existe uma pergunta que pode mudar completamente a estratégia da aquisição: comprar pronto ou ainda na planta?
As duas alternativas podem fazer sentido tanto para quem procura um novo lugar para morar quanto para quem deseja investir. A diferença está, principalmente, no momento de vida, na disponibilidade financeira, no prazo e no objetivo de quem está comprando.
Imóvel pronto: você sabe exatamente o que está comprando
A principal vantagem de um imóvel pronto é bastante simples: ele já existe.
O comprador pode visitar o apartamento, observar a iluminação natural, ver a vista das janelas, conhecer as áreas comuns, analisar o estado de conservação e entender melhor como funciona o condomínio.
Também é possível percorrer a vizinhança e avaliar questões práticas: comércio, escolas, trânsito, transporte, serviços e a dinâmica daquela região em diferentes horários.
Em outras palavras, existe menos necessidade de imaginar como será o produto final.
Para morar agora, o pronto naturalmente ganha importância
Quem precisa sair do aluguel, está mudando de cidade, aumentando a família ou simplesmente deseja mudar em pouco tempo pode encontrar no imóvel pronto uma vantagem difícil de ignorar: o prazo.
Depois da negociação, documentação e eventual financiamento, o imóvel pode estar disponível em um período muito menor do que um empreendimento que ainda levará anos para ser concluído.
Isso não significa que todo imóvel pronto esteja imediatamente disponível. Questões contratuais, financiamento, registro e eventual ocupação do imóvel também precisam ser consideradas.
E para quem quer investir?
O imóvel pronto também pode fazer sentido como investimento.
Se a estratégia for comprar para alugar, por exemplo, existe a possibilidade de preparar o apartamento e colocá-lo no mercado de locação em prazo relativamente curto após a conclusão da compra.
Nesse caso, a análise deve ir além do preço do imóvel. Valor de condomínio, IPTU, demanda por locação, perfil do bairro, conservação do edifício e possível necessidade de reforma influenciam a conta.
Um apartamento vazio não produz renda. Por isso, para o investidor, liquidez e demanda por locação podem ser tão importantes quanto uma expectativa de valorização.
Na planta: o tempo passa a fazer parte da compra
No imóvel na planta, a lógica é diferente.
O comprador está adquirindo uma unidade que ainda será construída ou está em processo de construção. Isso significa que localização, projeto, plantas, memorial descritivo, documentação da incorporação e histórico da incorporadora ganham ainda mais importância.
Em fases iniciais de comercialização também pode existir uma disponibilidade maior de unidades, permitindo escolher entre diferentes andares, posições, vistas e plantas ainda disponíveis.
O período de obras pode entrar no planejamento financeiro
Outro aspecto importante é a forma como os pagamentos são distribuídos.
Dependendo das condições comerciais do empreendimento, parte do valor pode ser paga durante o período de construção, por meio de entrada, parcelas intermediárias e outros pagamentos previstos no contrato.
Isso pode ser interessante para determinados compradores porque permite planejar a aquisição ao longo do período da obra.
Mas é fundamental olhar para o fluxo completo, e não apenas para o valor da primeira parcela.
“Comprar na planta sempre valoriza”?
Essa frase merece cuidado.
Um imóvel adquirido durante o lançamento pode, sim, apresentar valorização até a conclusão do empreendimento. Mudanças na região, infraestrutura, procura pelo bairro, evolução dos preços imobiliários e o próprio avanço da obra podem influenciar seu valor.
Mas valorização imobiliária nunca deve ser tratada como garantia.
O mercado pode mudar, a oferta de imóveis pode aumentar, as condições de crédito podem se alterar e determinadas regiões podem ter desempenho diferente de outras.
O Índice FipeZAP acompanha mensalmente a evolução dos preços anunciados de imóveis residenciais prontos em dezenas de cidades brasileiras, mostrando justamente que o comportamento dos preços varia conforme cidade e período.
Para quem compra pensando em investimento, projeções devem ser encaradas como cenários e não como promessa de retorno.
Na planta, documentos merecem atenção especial
Como o comprador ainda não pode visitar o apartamento finalizado, documentos e informações do empreendimento assumem papel fundamental.
Um deles é o memorial descritivo, que apresenta informações sobre materiais, sistemas construtivos e acabamentos previstos para a obra.
Também é importante analisar a documentação do empreendimento, as condições contratuais, o prazo previsto para conclusão e o histórico das empresas responsáveis pelo projeto.
Antes de decidir, coloque estas perguntas no papel
- Quero morar ou investir?
- Preciso do imóvel agora ou posso esperar?
- Quanto tenho disponível para entrada?
- Como ficará meu orçamento durante os próximos anos?
- Se for investimento, pretendo obter renda com aluguel?
- Estou buscando renda, valorização patrimonial ou as duas coisas?
- Conheço bem a localização e o potencial de demanda da região?
- Quais custos existirão além do preço de compra?
E o financiamento?
Independentemente da escolha, financiamento não deve ser analisado somente pela pergunta “qual será o valor da parcela?”.
Instituições financeiras realizam análise de crédito e avaliação do imóvel, e as condições dependem do perfil do comprador, valor da entrada, modalidade contratada e regras vigentes no momento da operação.
A CAIXA, por exemplo, orienta o interessado a realizar previamente uma simulação e informa que a concessão do crédito envolve análise cadastral, documentação e avaliação do imóvel.
Também existem despesas relacionadas à aquisição, como custos cartorários e ITBI, além de outros gastos que podem surgir conforme a operação.
Pronto ou na planta: pense primeiro no objetivo
Talvez o maior erro seja começar a decisão escolhendo entre essas duas categorias antes de definir o objetivo da compra.
Quem precisa morar rapidamente pode valorizar a disponibilidade de um apartamento pronto. Quem pretende comprar para alugar pode considerar a possibilidade de iniciar a geração de renda em menor prazo.
Por outro lado, quem pode esperar pela construção pode encontrar no imóvel na planta uma forma diferente de organizar o planejamento financeiro, escolher unidades ainda disponíveis e participar de uma etapa anterior do desenvolvimento do empreendimento.
Para o investidor de longo prazo, localização, demanda futura, qualidade do projeto e desenvolvimento da região podem pesar ainda mais na decisão.
O imóvel é o mesmo produto, mas os objetivos podem ser completamente diferentes
Duas pessoas podem visitar exatamente o mesmo empreendimento e chegar a conclusões opostas e ambas podem estar corretas.
Uma família pode procurar espaço para morar pelos próximos 15 anos. Outra pessoa pode desejar construir patrimônio. Um investidor pode priorizar renda de locação. Outro pode aceitar esperar vários anos pensando em um projeto de longo prazo.
É por isso que uma boa compra imobiliária começa antes da visita ao decorado ou da procura pelos anúncios.
Começa entendendo por que aquele imóvel está sendo comprado. Quando essa resposta está clara, escolher entre pronto e na planta fica muito mais simples.
