Desvio de dinheiro, fraude ou apropriação de recursos do condomínio são situações graves, mas não são as únicas razões que podem levar um síndico a perder o cargo antes do término de seu mandato.
O próprio Código Civil prevê a possibilidade de destituição quando o síndico pratica irregularidades, deixa de prestar contas ou não administra convenientemente o condomínio.
O que diz a lei?
A destituição do síndico está prevista no artigo 1.349 do Código Civil.
O dispositivo estabelece três situações principais:
- prática de irregularidades;
- falta de prestação de contas;
- administração inconveniente do condomínio.
Isso significa que não é necessário aguardar o surgimento de uma fraude financeira para discutir a continuidade de uma gestão.
Problemas administrativos relevantes e reiterados também podem justificar a convocação de uma assembleia para avaliar a permanência do síndico.
O que pode ser considerado uma administração inadequada?
Não existe uma lista fechada de situações que automaticamente provoquem a destituição.
Dependendo das circunstâncias, podem entrar nessa discussão problemas como descumprimento reiterado das decisões da assembleia, falta de transparência, falhas graves na administração, realização de despesas ou contratações em desacordo com as regras aplicáveis e ausência de prestação adequada das contas.
É importante, porém, separar problemas concretos de simples insatisfação pessoal com o síndico.
Discordar de uma decisão, não gostar do estilo de gestão ou possuir desentendimentos pessoais não significa, por si só, que exista fundamento para uma destituição.
Quem pode convocar a assembleia?
A destituição deve ser discutida em assembleia especialmente convocada para essa finalidade.
O assunto precisa constar claramente da convocação para que os condôminos saibam antecipadamente que será deliberada a permanência ou não do síndico.
Quando a convocação não parte da própria administração, o Código Civil permite que um quarto dos condôminos convoque uma assembleia extraordinária.
Quantos votos são necessários?
Esse é um dos pontos que mais gera dúvidas.
O artigo 1.349 utiliza a expressão "maioria absoluta de seus membros".
O Superior Tribunal de Justiça já analisou justamente a discussão sobre se essa maioria deveria considerar todos os condôminos do empreendimento ou apenas aqueles presentes na assembleia.
O entendimento adotado pela Terceira Turma do STJ foi de que a maioria deve ser calculada entre os membros presentes na assembleia especialmente convocada para decidir sobre a destituição.
Por isso, não é correto afirmar de maneira genérica que sempre será necessário obter votos favoráveis de mais da metade de todos os condôminos existentes no empreendimento.
O síndico deve ter oportunidade de se manifestar?
Como a destituição é uma medida séria e pode posteriormente ser questionada judicialmente, o procedimento deve ser conduzido com transparência.
Os motivos que levaram à convocação devem ser apresentados de maneira objetiva e o síndico deve ter oportunidade de apresentar sua versão e esclarecimentos durante a discussão.
Documentos, contratos, demonstrativos financeiros, atas e outros registros relacionados aos fatos discutidos ajudam a evitar que a assembleia se transforme apenas em uma disputa de acusações.
Todos precisam ser convocados
Outro cuidado fundamental é a convocação regular da assembleia.
O Código Civil estabelece que a assembleia não pode deliberar se todos os condôminos não tiverem sido convocados.
Além da legislação, é necessário observar a convenção do condomínio, especialmente quanto à forma e aos prazos de convocação.
E depois da destituição?
A retirada do síndico também cria uma necessidade prática: alguém precisará assumir a administração do condomínio.
A convenção deve ser consultada para verificar as regras de substituição e eleição de um novo representante.
Dependendo da situação, a própria assembleia pode deliberar sobre a escolha do novo síndico, desde que isso esteja adequadamente previsto na convocação e sejam observadas as regras aplicáveis.
Destituição não deve virar disputa política
O mecanismo existe justamente para permitir que o condomínio reaja diante de uma administração que apresente problemas relevantes antes do término do mandato.
Mas a destituição também não deveria ser utilizada como instrumento de perseguição contra um síndico simplesmente porque suas decisões desagradaram determinado grupo.
Quanto mais objetiva, documentada e transparente for a discussão, menor a possibilidade de transformar uma questão administrativa em um conflito pessoal entre moradores.
Este conteúdo possui caráter informativo e não substitui orientação jurídica. A convenção do condomínio e as circunstâncias específicas devem ser analisadas antes da convocação de uma assembleia destinada à destituição do síndico.
