A possibilidade de disponibilizar apartamentos por períodos curtos, muitas vezes por meio de plataformas digitais, tornou-se um dos temas mais discutidos nos condomínios brasileiros nos últimos anos.
De um lado estão proprietários que defendem o direito de utilizar e obter renda com seus imóveis. Do outro, condomínios e moradores questionam a rotatividade de pessoas, a segurança e os impactos que estadias muito curtas podem trazer para empreendimentos concebidos para uso residencial.
Agora, essa discussão entrou em uma nova etapa.
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a suspensão, em todo o país, dos processos que discutem uma questão específica: a previsão de destinação residencial na convenção do condomínio, sozinha, é suficiente para impedir estadias de curta duração ou é necessária uma proibição expressa?
O que exatamente o STJ decidiu?
Em setembro de 2026, o STJ afetou os Recursos Especiais 2.272.537 e 2.272.536, de relatoria do ministro Raul Araújo, para julgamento pelo sistema dos recursos repetitivos.
A controvérsia recebeu o número Tema 1.443.
Segundo a delimitação estabelecida pelo próprio tribunal, o julgamento deverá definir se a cláusula de destinação residencial prevista na convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades por curto período por meio de plataformas digitais, independentemente de uma proibição expressa.
Enquanto essa questão é analisada, o STJ determinou a suspensão do processamento dos casos pendentes que discutem a mesma matéria.
Por que o STJ resolveu julgar o assunto novamente?
A discussão chegou diversas vezes aos tribunais e existem muitos processos tratando de situações semelhantes.
Ao propor que o assunto fosse julgado como recurso repetitivo, o ministro Raul Araújo destacou justamente a necessidade de proporcionar segurança e coerência para a solução dessas controvérsias.
Segundo o STJ, sua Comissão Gestora de Precedentes, Jurisprudência e Ações Coletivas identificou na própria corte dezenas de decisões monocráticas e acórdãos relacionados ao assunto.
Em vez de diferentes processos continuarem percorrendo individualmente o Judiciário discutindo essencialmente a mesma questão, o tribunal deverá estabelecer uma tese jurídica que servirá como referência para os demais.
O que é um recurso repetitivo?
O recurso repetitivo é um mecanismo utilizado quando muitos processos apresentam uma mesma questão jurídica.
O STJ seleciona determinados recursos representativos da controvérsia, julga a questão e estabelece uma tese que deverá ser observada pelos juízes e tribunais nos casos semelhantes, conforme as regras do Código de Processo Civil.
É justamente por isso que a decisão futura sobre o Tema 1.443 será importante para condomínios, síndicos, proprietários e administradoras em todo o país.
O STJ já havia analisado o assunto em 2026
A discussão atual não começou agora.
Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ julgou o REsp 2.121.055/MG e analisou a utilização de imóvel residencial para contratos atípicos de curta estadia.
Naquele julgamento, o tribunal entendeu que a utilização reiterada do imóvel para estadias de curta duração, quando caracterizada pela exploração econômica ou profissionalização do serviço, pode descaracterizar sua destinação residencial.
O STJ apontou fatores que podem ser considerados na análise do caso concreto, como frequência e habitualidade das estadias, pequena quantidade de diárias e eventual oferecimento de serviços aos ocupantes.
Naquele caso, diante da destinação residencial prevista para o condomínio, o tribunal entendeu que a mudança de finalidade dependeria da aprovação de dois terços dos condôminos.
Então o Airbnb está proibido nos condomínios?
Não é correto resumir a situação dessa maneira.
Primeiro porque o próprio STJ diferencia situações jurídicas distintas. O fato de um imóvel ser anunciado por uma plataforma digital não define, sozinho, a natureza da relação.
Segundo porque a discussão envolve o conteúdo da convenção, a destinação do empreendimento e as características concretas da utilização do imóvel.
O STJ já afirmou que a simples utilização de uma plataforma digital não descaracteriza automaticamente o uso residencial. O problema jurídico surge especialmente quando a operação apresenta características de curta estadia reiterada e exploração econômica ou profissionalizada, incompatíveis com a destinação estabelecida para o condomínio.
O que está em jogo no Tema 1.443?
- saber se a expressão "destinação residencial" na convenção já é suficiente para impedir determinadas estadias de curta duração;
- definir se o condomínio precisa escrever expressamente na convenção que essa modalidade é proibida;
- uniformizar a interpretação utilizada em processos semelhantes em todo o país;
- proporcionar maior previsibilidade para condomínios, proprietários, síndicos e administradoras.
E a locação por temporada prevista na Lei do Inquilinato?
Existe ainda uma distinção importante.
A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, prevê expressamente a locação para temporada.
O artigo 48 considera locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário por motivos como lazer, realização de cursos, tratamento de saúde ou outras situações temporárias, contratada por prazo não superior a 90 dias.
Porém, o STJ vem destacando que determinadas operações realizadas por plataformas digitais podem possuir características próprias e serem classificadas como contratos atípicos de curta estadia, em vez de simplesmente serem enquadradas como a locação por temporada tradicional prevista na Lei do Inquilinato.
Por isso, analisar apenas o número de dias da estadia pode não ser suficiente para resolver a questão.
O que diz o Código Civil?
Um dos fundamentos utilizados nessa discussão está no próprio Código Civil.
O artigo 1.336 estabelece, entre os deveres do condômino, dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e utilizá-las de maneira que não prejudique o sossego, a salubridade e a segurança dos demais.
Já o artigo 1.351, após alteração promovida pela Lei nº 14.405/2022, determina que a alteração da convenção e a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária dependem da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos.
Assista à reportagem do Jornal da Band sobre o tema
O que muda agora para síndicos e moradores?
A suspensão dos processos não cria, por si só, uma nova regra permitindo ou proibindo as estadias de curta duração.
Ela representa uma etapa processual para que o STJ estabeleça uma interpretação uniforme sobre a questão delimitada.
Por isso, condomínios que enfrentam esse tipo de situação devem evitar conclusões baseadas apenas em manchetes como "STJ proibiu Airbnb" ou "STJ liberou aluguel por temporada".
A convenção do condomínio, decisões de assembleia, características da utilização das unidades e circunstâncias concretas continuam sendo elementos relevantes.
Nos casos de conflito já existente ou de intenção de alterar a convenção, é recomendável que o condomínio obtenha orientação jurídica específica antes de adotar medidas.
Uma discussão que acompanha a transformação da forma de morar
As plataformas digitais tornaram muito mais simples colocar um imóvel à disposição de pessoas por períodos curtos.
Ao mesmo tempo, essa facilidade criou uma situação que não existia com a mesma intensidade quando muitas convenções condominiais foram escritas.
É justamente nesse encontro entre direito de propriedade, destinação residencial, atividade econômica e convivência coletiva que está uma das principais discussões atuais do direito condominial.
A suspensão determinada pelo STJ não encerra esse debate. Pelo contrário: prepara o caminho para uma decisão que deverá estabelecer parâmetros mais claros para todo o país.
